Feliz Natal e Feliz 2014

A Imobiliária João Pinho deseja a todos os amigos e clientes um Feliz Natal e um Próspero Ano Novo com muitas realizações!

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Cálculo do ITBI

Informações gerais: 

A base de cálculo do ITBI é o valor venal (valor corrente de mercado) do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão.

Em regra, o ITBI corresponde a 2% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso.

Nas hipóteses em que a autoridade fiscal não concorda com o valor declarado pelo contribuinte para a transação, o imposto é lançado mediante arbitramento da base de cálculo. O arbitramento é feito a partir de critérios tecnicamente reconhecidos para avaliação de imóveis.

Caso discorde do valor cobrado, o contribuinte pode iniciar procedimento de revisão ou impugnação no prazo de até trinta dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento. Para a documentação necessária, consultar Revisão de valor cobrado.

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Diferenças entre Efiteuse, Foreiro e Laudêmio

Perguntas e respostas sobre Efiteuse, Foreiro e laudêmio

O que é enfiteuse?

É quando o proprietário atribui a outra pessoa o domínio útil do imóvel; este ato também é conhecido como "aforamento"

O que é foreiro?

É o nome dado ao enfiteuta, ou seja, aquele que tem um contrato de aforamento com o Município (ou outro senhorio direto).

Os imóveis também são chamados de foreiros, e são os imóveis localizados em determinadas áreas da cidade e que, por conta dessa localização, foram aforados ao Município, constituindo, assim, uma enfiteuse.

Por que o Município é o proprietário do terreno onde foi construído um determinado imóvel?

Vide os itens histórico sobre enfiteuse e a enfiteuse no Município para esclarecer melhor esta dúvida

Qual a legislação que versa sobre a enfiteuse?

O Código Civil Brasileiro, Capítulo II, artigos 678 à 694 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

Qual a legislação que dá direito ao Município para cobrar foro e laudêmio?

O Regulamento-Geral do Código de Administração Financeira e Contabilidade Pública do Município do Rio de Janeiro - RGCAF (Decreto nº 3.221 de 18/09/1981) em seu artigo 213, nºs 5 e 6, bem como o Código Civil Brasileiro, artigos 678 e 686 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

O que é laudêmio?

É o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel

Imóveis recebidos através de herança ou doação pagam laudêmio?

Não. O laudêmio é devido quando "...se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento..." (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) ou "em qualquer forma de transmissão do domínio útil 'inter-vivos', inclusive na incorporação de imóveis foreiros as firmas ou a sociedades de qualquer natureza, excetuando-se os casos de transmissão a título gratuito 'inter-vivos'".

Quem paga o laudêmio? O vendedor ou o comprador?

Segundo o Código Civil Brasileiro (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) "...o senhorio direto (...) terá direito de receber do alienante (vendedor) o laudêmio..."; portanto, quem paga o laudêmio é o vendedor.

Pode-se lavrar um titulo definitivo de compra e venda sem ter havido o pagamento do laudêmio?

Alguns cartórios poderão aceitar lavrar o título definitivo sem a apresentação do Alvará expedido pelo Município (o Alvará só é expedido mediante a comprovação do pagamento do laudêmio e foros devidos) e que autoriza o proprietário do domínio útil a vender o imóvel. Contudo, o novo proprietário não poderá registrar esse título no competente cartório do Registro de Imóveis sem que o laudêmio tenha sido pago.

Quem é considerado o titular do domínio útil?

Aquele cujo nome constar como adquirente de um título definitivo registrado no competente cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o artigo 1227 do novo Código Civil Brasileiro assegura que "os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem após registro no respectivo Registro de Imóveis".

Fonte: SMF/RJ

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STJ - É válida avaliação de imóvel penhorado feita por perito de comarca diferente

A dispensa de carta precatória para realização de avaliação de imóvel em local distinto de onde tramita a ação judicial que envolve o bem não invalida o ato. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em que o recorrente alegou a nulidade da avaliação de imóvel penhorado realizada por perito nomeado em comarca diferente daquela onde o bem está localizado.

A ação original é de execução de título extrajudicial, ajuizada por empresa de seguro de créditos financeiros contra o autor do recurso, com base em contrato de empréstimo no qual os executados são avalistas. No curso dessa ação foi negado pedido de declaração de nulidade da avaliação de imóvel penhorado, realizada em comarca diversa de onde o imóvel se encontra.

No caso, a execução tramita na capital de São Paulo, enquanto o imóvel penhorado – uma fazenda – está no município paulista de Aguaí. Segundo o TJSP, a vistoria foi feita em Aguaí, por perito de São Paulo.

O recorrente alega que deveria ter sido expedida carta precatória para avaliação do imóvel penhorado na comarca onde ele se localiza, pois somente dessa forma poderiam ser corretamente considerados os parâmetros do local.

Carta precatória

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o artigo 658 do Código de Processo Civil (CPC) dispõe sobre a expedição de carta precatória para penhora, avaliação e alienação de bens do devedor quando eles ficam em foro diverso de onde tramita a ação.

“Essa norma justifica-se à vista do caráter territorial da jurisdição pátria, segundo o qual um determinado órgão judiciário só está autorizado a exercer sua jurisdição nos limites do foro para o qual está investido”, explicou a ministra.

Por essa razão, o STJ já se manifestou pela nulidade de penhora efetivada por juízo diverso de onde está o bem. Contudo, a relatora afirmou que o CPC foi alterado para permitir que a penhora de bens imóveis seja realizada por termo lavrado em cartório, de forma que passou a ser dispensável a expedição de carta precatória para esse fim.

“Foi exatamente o que ocorreu na hipótese, em que os executados ofereceram o bem imóvel à penhora, o qual foi aceito pelo exequente, tendo sido lavrado o termo no próprio juízo da execução”, observou Nancy Andrighi.

Prejuízo

O juízo da execução também nomeou perito que foi até o município de Aguaí para avaliar o imóvel. A carta precatória foi expedida posteriormente, com a finalidade de alienação judicial do bem, na comarca onde está localizado.

O TJSP concluiu que a prática do ato sem observância das formalidades legais não implicava sua nulidade, ante a ausência de prejuízo para as partes, que puderam contestar a avaliação.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, antes de anular todo o processo ou determinados atos, atrasando em anos a prestação jurisdicional, deve-se analisar se a alegada nulidade causou efetivo prejuízo às partes.

Para a relatora, a ida do perito ao local do imóvel permitiu que ele tivesse contato direto com todos os elementos necessários para apuração do valor do bem. Além disso, foi garantido às partes o pleno exercício do contraditório. Elas questionam apenas o valor atribuído ao imóvel, mas não há críticas específicas ao trabalho do perito.

Fonte:  Processo REsp 1276128 STJ

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Necessidade de Realização de Perícia quando da disparidade entre 3 avaliações do mesmo imóvel

TJSC – Disparidade entre 3 avaliações do mesmo imóvel força realização de perícia

A 1ª Câmara de Direito Civil do TJ determinou que um perito judicial proceda à avaliação de uma casa erguida em terreno de terceiros, para efeito de desocupação e quitação da benfeitoria.

Três valores sobre o mesmo imóvel foram anexados aos autos. O proprietário da casa apontou laudo com o valor de R$ 34 mil. O proprietário do terreno, por sua vez, apresentou documento em que avalia o imóvel em R$ 9 mil. Um terceiro valor, originário de estudo realizado por oficial de justiça, indicou R$ 20 mil.

A câmara esclareceu que cabe nova avaliação quando há fundada dúvida acerca do montante atribuído ao bem, exatamente o caso dos autos. “Há disparidade significativa entre os laudos confeccionados por corretores de imóveis contratados pelas partes e a avaliação do Oficial de Justiça”, mencionou a desembargadora Denise de Souza Luiz Francoscki, relatora do agravo. Segundo a magistrada, o serventuário da Justiça, no caso, não tem especialidade para avaliar imóveis, razão por que se trata de episódio em que a avaliação por perito judicial é recomendada.

A decisão do órgão colegiado indica que, apesar do esforço do oficial de justiça para avaliar o imóvel da forma mais correta, inclusive com uso de pesquisa de mercado, existem laudos contraditórios, com valores bem díspares, executados por corretores de imóveis locais. A decisão foi unânime (AI n. 2011.051015-8 - TJ/SC).

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