Preço anunciado do metro quadrado inicia 2014 em desaceleração, aponta FipeZap

O preço dos imóveis iniciou o ano de 2014 em desaceleração. Segundo o Índice FipeZap Ampliado, o preço anunciado do metro quadrado registrou aumento de 13,5% em 12 meses, taxa 0,2 ponto percentual menor do que a registrada no mês anterior.

Na comparação mensal, o aumento médio nas 16 cidades monitoradas foi de 0,8% (que compara-se com aumento de 1,0% em dezembro/2013). Esse valor é ligeiramente maior do que o aumento do IPCA esperado para o mês de janeiro (0,72%, segundo o boletim Focus, do Banco Central). Mas, em seis municípios, a variação no primeiro mês de 2014 foi menor do que a inflação esperada. Em Brasília houve retração nos preços (-0,3%), enquanto que São Paulo (+0,7%) registrou o menor aumento de toda a série histórica (iniciada em janeiro de 2008). No Rio de Janeiro, por outro lado, a variação acumulada em 12 meses aumentou (+15,5% em comparação a 15,2% registrados em dezembro).

Na comparação mensal, os maiores aumentos foram registrados em Florianópolis (+1,6%) e em Vitória (+1,4%), enquanto as menores variações ocorreram em Brasília (-0,3%) e Curitiba (+0,3%).

Os valores médios do metro quadrado em dezembro ficaram entre R$ 10.250 (Rio de Janeiro) e R$ 3.830 (Vila Velha). Em São Paulo, foi de R$ 7.839 e a média das 16 cidades foi de R$ 7.318.

Locação

O ZAP apurou com exclusividade que, em 12 meses, o preço do metro quadrado para locação subiu 6,7% em São Paulo e 7,6% no Rio de Janeiro. Entretanto, os imóveis de um dormitório foram os que tiveram a maior alta no Rio (+8,9%) e a segunda maior alta em São Paulo (+8,1%). Como comparação, os de 3 dormitórios subiram 4% em São Paulo e 5,6% no Rio.

“Os sinais de uma desaceleração mais ampla aumentaram em janeiro: em São Paulo, tivemos a menor variação mensal desde 2008; a variação em 12 meses do Índice FipeZap Ampliado diminuiu pelo segundo mês consecutivo; seis cidades tiveram variação menor do que a inflação, ou seja, os preços em termos reais caíram. Os sinais não são de um movimento abrupto de queda, mas é cada vez mais claro o fato de que o ciclo de aumento expressivo nos preços terminou”, analisa Eduardo Zylberstajn, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.

O Índice FipeZap, desenvolvido em conjunto pela Fipe e pelo portal ZAP Imóveis, é calculado pela Fipe e acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros com base em anúncios da internet. A metodologia utilizada para o cálculo do Índice FipeZap está disponível em http://www.fipe.org.br.

Fonte: www.revista.zap.com.br

Data: 05/02/2014

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Preços de imóveis ficarão estáveis em 2014

Presidente do sindicato das empresas do ramo de habitação do estado de São Paulo acredita que mercado imobiliário paulista deve crescer pouco em 2014.

São Paulo - Apesar do crescimento de 23,6% nas vendas de imóveis residenciais novos em 2013 - com 33.319 unidades vendidas, contra 26.958 unidades vendidas em 2012 - o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, acredita que 2014 verá uma estabilização no mercado imobiliário.

"Não achamos que o mercado tenha muito espaço pra crescer, e se crescer, vai crescer pouco", afirma Bernardes.

Para ele, os preços dos imóveis novos devem ficar estáveis em 2014, em termos reais (descontada a inflação), a não ser que haja distorções, como o aumento de participação dos imóveis de um quarto que ocorreu em 2013 na cidade de São Paulo, elevando o preço médio do metro quadrado.

Segundo Bernardes, eventos como Copa do Mundo e eleições desviam a atenção das pessoas da compra de imóveis, e particularmente as eleições as deixam mais inseguras em relação ao rumo da economia. O desemprego baixo, acrescenta ele, é que ainda pesa positivamente para o mercado imobiliário.

Imóveis de um quarto elevaram preço do metro quadrado

De acordo com o Balanço do Mercado Imobiliário 2013 do Secovi-SP, divulgado nesta terça-feira, o preço médio do metro quadrado na capital passou de 7.200 reais em 2012 para 8.700 reais em 2013.

Mas de acordo com Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, essa elevação se deve principalmente ao aumento da participação dos apartamentos de um dormitório nas vendas. "Os imóveis compactos têm metro quadrado mais caro que os demais e acabam puxando o aumento dos preços", diz.

O segmento de um dormitório foi o grande destaque do ano, com 8.931 unidades vendidas, um crescimento de 99,7% em relação a 2012, quando foram comercializadas 4.202 unidades.

Com o crescimento, o segmento de um dormitório ampliou sua participação nas vendas de imóveis novos, passando de 15,6% para 25,2% de 2012 para 2013.

Crescimento acima do esperado em 2013

Ainda segundo Petrucci, o crescimento do mercado imobiliário em 2013 já foi acima do esperado. "O mercado imobiliário se descolou do mercado em geral. Mesmo com a economia indo muito mal, os fundamentos para que o mercado imobiliário continuasse crescendo continuaram fortes", diz.

Segundo ele, entre esses fundamentos destacam-se o crescimento da população economicamente ativa, a mudança nos arranjos familiares, com mais jovens saindo de casa e mais pessoas morando sozinhas, o aumento da renda, o baixo nível de desemprego e o baixo custo do crédito imobiliário.

"Hoje, o custo médio do financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança é de 9% ou 10% ao ano, enquanto que o cartão de crédtio rotativo tem juros médios de quase 200% ao ano, assim como credito pessoal", afirma Petrucci.

Fonte: www.exame.abril.com.br - Data: 11/02/2014

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Feliz Natal e Feliz 2014

A Imobiliária João Pinho deseja a todos os amigos e clientes um Feliz Natal e um Próspero Ano Novo com muitas realizações!

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Cálculo do ITBI

Informações gerais: 

A base de cálculo do ITBI é o valor venal (valor corrente de mercado) do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão.

Em regra, o ITBI corresponde a 2% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso.

Nas hipóteses em que a autoridade fiscal não concorda com o valor declarado pelo contribuinte para a transação, o imposto é lançado mediante arbitramento da base de cálculo. O arbitramento é feito a partir de critérios tecnicamente reconhecidos para avaliação de imóveis.

Caso discorde do valor cobrado, o contribuinte pode iniciar procedimento de revisão ou impugnação no prazo de até trinta dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento. Para a documentação necessária, consultar Revisão de valor cobrado.

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Diferenças entre Efiteuse, Foreiro e Laudêmio

Perguntas e respostas sobre Efiteuse, Foreiro e laudêmio

O que é enfiteuse?

É quando o proprietário atribui a outra pessoa o domínio útil do imóvel; este ato também é conhecido como "aforamento"

O que é foreiro?

É o nome dado ao enfiteuta, ou seja, aquele que tem um contrato de aforamento com o Município (ou outro senhorio direto).

Os imóveis também são chamados de foreiros, e são os imóveis localizados em determinadas áreas da cidade e que, por conta dessa localização, foram aforados ao Município, constituindo, assim, uma enfiteuse.

Por que o Município é o proprietário do terreno onde foi construído um determinado imóvel?

Vide os itens histórico sobre enfiteuse e a enfiteuse no Município para esclarecer melhor esta dúvida

Qual a legislação que versa sobre a enfiteuse?

O Código Civil Brasileiro, Capítulo II, artigos 678 à 694 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

Qual a legislação que dá direito ao Município para cobrar foro e laudêmio?

O Regulamento-Geral do Código de Administração Financeira e Contabilidade Pública do Município do Rio de Janeiro - RGCAF (Decreto nº 3.221 de 18/09/1981) em seu artigo 213, nºs 5 e 6, bem como o Código Civil Brasileiro, artigos 678 e 686 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

O que é laudêmio?

É o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel

Imóveis recebidos através de herança ou doação pagam laudêmio?

Não. O laudêmio é devido quando "...se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento..." (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) ou "em qualquer forma de transmissão do domínio útil 'inter-vivos', inclusive na incorporação de imóveis foreiros as firmas ou a sociedades de qualquer natureza, excetuando-se os casos de transmissão a título gratuito 'inter-vivos'".

Quem paga o laudêmio? O vendedor ou o comprador?

Segundo o Código Civil Brasileiro (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) "...o senhorio direto (...) terá direito de receber do alienante (vendedor) o laudêmio..."; portanto, quem paga o laudêmio é o vendedor.

Pode-se lavrar um titulo definitivo de compra e venda sem ter havido o pagamento do laudêmio?

Alguns cartórios poderão aceitar lavrar o título definitivo sem a apresentação do Alvará expedido pelo Município (o Alvará só é expedido mediante a comprovação do pagamento do laudêmio e foros devidos) e que autoriza o proprietário do domínio útil a vender o imóvel. Contudo, o novo proprietário não poderá registrar esse título no competente cartório do Registro de Imóveis sem que o laudêmio tenha sido pago.

Quem é considerado o titular do domínio útil?

Aquele cujo nome constar como adquirente de um título definitivo registrado no competente cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o artigo 1227 do novo Código Civil Brasileiro assegura que "os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem após registro no respectivo Registro de Imóveis".

Fonte: SMF/RJ

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STJ - É válida avaliação de imóvel penhorado feita por perito de comarca diferente

A dispensa de carta precatória para realização de avaliação de imóvel em local distinto de onde tramita a ação judicial que envolve o bem não invalida o ato. Com esse entendimento, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial contra decisão do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em que o recorrente alegou a nulidade da avaliação de imóvel penhorado realizada por perito nomeado em comarca diferente daquela onde o bem está localizado.

A ação original é de execução de título extrajudicial, ajuizada por empresa de seguro de créditos financeiros contra o autor do recurso, com base em contrato de empréstimo no qual os executados são avalistas. No curso dessa ação foi negado pedido de declaração de nulidade da avaliação de imóvel penhorado, realizada em comarca diversa de onde o imóvel se encontra.

No caso, a execução tramita na capital de São Paulo, enquanto o imóvel penhorado – uma fazenda – está no município paulista de Aguaí. Segundo o TJSP, a vistoria foi feita em Aguaí, por perito de São Paulo.

O recorrente alega que deveria ter sido expedida carta precatória para avaliação do imóvel penhorado na comarca onde ele se localiza, pois somente dessa forma poderiam ser corretamente considerados os parâmetros do local.

Carta precatória

A relatora, ministra Nancy Andrighi, destacou que o artigo 658 do Código de Processo Civil (CPC) dispõe sobre a expedição de carta precatória para penhora, avaliação e alienação de bens do devedor quando eles ficam em foro diverso de onde tramita a ação.

“Essa norma justifica-se à vista do caráter territorial da jurisdição pátria, segundo o qual um determinado órgão judiciário só está autorizado a exercer sua jurisdição nos limites do foro para o qual está investido”, explicou a ministra.

Por essa razão, o STJ já se manifestou pela nulidade de penhora efetivada por juízo diverso de onde está o bem. Contudo, a relatora afirmou que o CPC foi alterado para permitir que a penhora de bens imóveis seja realizada por termo lavrado em cartório, de forma que passou a ser dispensável a expedição de carta precatória para esse fim.

“Foi exatamente o que ocorreu na hipótese, em que os executados ofereceram o bem imóvel à penhora, o qual foi aceito pelo exequente, tendo sido lavrado o termo no próprio juízo da execução”, observou Nancy Andrighi.

Prejuízo

O juízo da execução também nomeou perito que foi até o município de Aguaí para avaliar o imóvel. A carta precatória foi expedida posteriormente, com a finalidade de alienação judicial do bem, na comarca onde está localizado.

O TJSP concluiu que a prática do ato sem observância das formalidades legais não implicava sua nulidade, ante a ausência de prejuízo para as partes, que puderam contestar a avaliação.

Segundo a ministra Nancy Andrighi, antes de anular todo o processo ou determinados atos, atrasando em anos a prestação jurisdicional, deve-se analisar se a alegada nulidade causou efetivo prejuízo às partes.

Para a relatora, a ida do perito ao local do imóvel permitiu que ele tivesse contato direto com todos os elementos necessários para apuração do valor do bem. Além disso, foi garantido às partes o pleno exercício do contraditório. Elas questionam apenas o valor atribuído ao imóvel, mas não há críticas específicas ao trabalho do perito.

Fonte:  Processo REsp 1276128 STJ

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Necessidade de Realização de Perícia quando da disparidade entre 3 avaliações do mesmo imóvel

TJSC – Disparidade entre 3 avaliações do mesmo imóvel força realização de perícia

A 1ª Câmara de Direito Civil do TJ determinou que um perito judicial proceda à avaliação de uma casa erguida em terreno de terceiros, para efeito de desocupação e quitação da benfeitoria.

Três valores sobre o mesmo imóvel foram anexados aos autos. O proprietário da casa apontou laudo com o valor de R$ 34 mil. O proprietário do terreno, por sua vez, apresentou documento em que avalia o imóvel em R$ 9 mil. Um terceiro valor, originário de estudo realizado por oficial de justiça, indicou R$ 20 mil.

A câmara esclareceu que cabe nova avaliação quando há fundada dúvida acerca do montante atribuído ao bem, exatamente o caso dos autos. “Há disparidade significativa entre os laudos confeccionados por corretores de imóveis contratados pelas partes e a avaliação do Oficial de Justiça”, mencionou a desembargadora Denise de Souza Luiz Francoscki, relatora do agravo. Segundo a magistrada, o serventuário da Justiça, no caso, não tem especialidade para avaliar imóveis, razão por que se trata de episódio em que a avaliação por perito judicial é recomendada.

A decisão do órgão colegiado indica que, apesar do esforço do oficial de justiça para avaliar o imóvel da forma mais correta, inclusive com uso de pesquisa de mercado, existem laudos contraditórios, com valores bem díspares, executados por corretores de imóveis locais. A decisão foi unânime (AI n. 2011.051015-8 - TJ/SC).

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