Entenda a participação das classes C e D no mercado imobiliário

Um dos fenômenos mais comentados sobre a nova economia brasileira é a ascensão das classes C e D, também conhecidas como a “nova classe média”. Dentre os muitos impactos que essa nova multidão de consumidores vem causando na economia do país está o crescimento do setor do mercado imobiliário voltado para essas pessoas.

Entre os muitos estudos realizados sobre o tema, todos são unânimes em afirmar que essa classe média brasileira dominará o mercado de imóveis nos próximos anos. Uma dessas pesquisas, feita pela consultoria MB Associados, mostrou que somente a classe C deverá ter uma demanda habitacional de 10,4 milhões de imóveis até 2016.

Para se ter uma noção do poder desse mercado, a previsão aponta que apenas a classe C tem um potencial maior do que todas as classes somadas (o que representa uma movimentação de 9,5 milhões até 2016).

Seja entre famílias que passaram a ganhar mais, jovens casais que sonham em sair do aluguel, ou divorciados em busca de um novo lar, esse potencial está atraindo o interesse do setor. E não é para menos, já que a consultoria excluiu do cálculo de demanda potencial o deficit habitacional que atinge mais de 7 bilhões de famílias brasileiras, sendo 80% nas classes D e E.
Poder do crédito imobiliário

Além do aumento na renda das famílias, outro fator vital para construção desse cenário foi a rápida expansão do crédito imobiliário, motivado pelas inúmeras facilidades oferecidas pelas iniciativas pública e privada, e o aquecimento do mercado. Em 2009, os financiamentos residenciais bateram o recorde de quase 700 mil unidades – um acréscimo de 450 mil unidades, se comparado com dados de 2004.

Somente no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), o volume financeiro passou de R$2,2 bilhões em 2004 para R$30 bilhões em 2010. Outros dados apontam que o percentual de lançamentos de imóveis voltados para esse público em São Paulo passou de 31% em 2004 para 45% em 2009. No Rio de Janeiro, esse índice foi de 17% para 29% no mesmo período.

Já as construções voltadas para as classes D e E estão recebendo mais investimentos no Rio de Janeiro e nos estados do Nordeste. Nesses estados, além dos imóveis, as cidades também estão recebendo infraestrutura e investimentos na economia da região.
Perfil do consumidor

De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), classe C é aquela com renda familiar de três a sete salários mínimos, formada principalmente por trabalhadores assalariados ou com atividades informais. Entre os que mais aquecem o mercado imobiliário estão os jovens de 20 a 35 anos, que estão em busca do seu primeiro imóvel. Apartamentos de 2 quartos com até 55m² e 3 quartos de até 65m² são os mais requisitados.

Portanto, é importante focar as vendas também pra essa classe emergente. Por mais que os valores totais dos imóveis sejam menores, o volume de vendas é grande e a demanda também. Trazer esse público para sua carteira de clientes pode representar ganhos significativos no final do mês.

E aí, o que achou de nosso artigo? Você tem em seu portfólio imóveis voltados para as classes C e D? Nós queremos saber suas experiências e impressões!

Fonte: Bem Direto

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Regularização da Propriedade

Um dos problemas mais comuns envolvendo os contratos de financiamento imobiliário são os inúmeros contratos de gaveta firmados sem o consentimento e o conhecimento dos credores hipotecários, especialmente a Caixa.

Aqueles que assinam o contrato de gaveta transferem o imóvel, mas legalmente continuam responsáveis pelo cumprimento das cláusulas contratuais.

No passado havia razões para que os mutuários corressem esse risco, mas atualmente a Emgea não diferencia o tratamento dispensa do titular do contrato em relação ao gaveteiro, não se justificando a manutenção dos financiamentos em nome de outra pessoa ou deixar a dívida sendo paga por um terceiro.

Entre os problemas decorrentes dos contratos de gaveta está o fato de que o financiamento imobiliário obedece à legislação própria, contando com um seguro por morte ou invalidez permanente. Quando isso ocorre, surgem problemas sucessórios para vendedores e compradores. Se o imprevisto afetar o adquirente, sua família não tem direito à quitação do imóvel.

Outro problema identificado pela Emgea surge quando ocorre inadimplência, lamentavelmente muito comum. Nesses casos, o vendedor passa a sofrer restrições creditícias, pois legalmente segue sendo o responsável pela dívida. Quando deixam de pagar as prestações do financiamento, as pessoas normalmente deixam de pagar também os impostos e o condomínio do imóvel, acumulando restrições ao vendedor, como a dificuldade para obter certidão de regularidade junto ao poder público.

Os portadores de “contratos de gaveta”, Para regularização da propriedade do imóvel, não devem possuir restrições de crédito, sendo dispensada a verificação da capacidade de pagamento. Em razão de ocorrer a transferência de propriedade, serão necessários os respectivos registros cartorários e o pagamento de emolumentos e impostos (ITBI).

Para resolver o problema dos contratos de gaveta, dirija-se à agência da CAIXA que administra seu contrato habitacional.

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Preço anunciado do metro quadrado inicia 2014 em desaceleração, aponta FipeZap

O preço dos imóveis iniciou o ano de 2014 em desaceleração. Segundo o Índice FipeZap Ampliado, o preço anunciado do metro quadrado registrou aumento de 13,5% em 12 meses, taxa 0,2 ponto percentual menor do que a registrada no mês anterior.

Na comparação mensal, o aumento médio nas 16 cidades monitoradas foi de 0,8% (que compara-se com aumento de 1,0% em dezembro/2013). Esse valor é ligeiramente maior do que o aumento do IPCA esperado para o mês de janeiro (0,72%, segundo o boletim Focus, do Banco Central). Mas, em seis municípios, a variação no primeiro mês de 2014 foi menor do que a inflação esperada. Em Brasília houve retração nos preços (-0,3%), enquanto que São Paulo (+0,7%) registrou o menor aumento de toda a série histórica (iniciada em janeiro de 2008). No Rio de Janeiro, por outro lado, a variação acumulada em 12 meses aumentou (+15,5% em comparação a 15,2% registrados em dezembro).

Na comparação mensal, os maiores aumentos foram registrados em Florianópolis (+1,6%) e em Vitória (+1,4%), enquanto as menores variações ocorreram em Brasília (-0,3%) e Curitiba (+0,3%).

Os valores médios do metro quadrado em dezembro ficaram entre R$ 10.250 (Rio de Janeiro) e R$ 3.830 (Vila Velha). Em São Paulo, foi de R$ 7.839 e a média das 16 cidades foi de R$ 7.318.

Locação

O ZAP apurou com exclusividade que, em 12 meses, o preço do metro quadrado para locação subiu 6,7% em São Paulo e 7,6% no Rio de Janeiro. Entretanto, os imóveis de um dormitório foram os que tiveram a maior alta no Rio (+8,9%) e a segunda maior alta em São Paulo (+8,1%). Como comparação, os de 3 dormitórios subiram 4% em São Paulo e 5,6% no Rio.

“Os sinais de uma desaceleração mais ampla aumentaram em janeiro: em São Paulo, tivemos a menor variação mensal desde 2008; a variação em 12 meses do Índice FipeZap Ampliado diminuiu pelo segundo mês consecutivo; seis cidades tiveram variação menor do que a inflação, ou seja, os preços em termos reais caíram. Os sinais não são de um movimento abrupto de queda, mas é cada vez mais claro o fato de que o ciclo de aumento expressivo nos preços terminou”, analisa Eduardo Zylberstajn, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas.

O Índice FipeZap, desenvolvido em conjunto pela Fipe e pelo portal ZAP Imóveis, é calculado pela Fipe e acompanha o preço médio do metro quadrado de apartamentos prontos em 16 municípios brasileiros com base em anúncios da internet. A metodologia utilizada para o cálculo do Índice FipeZap está disponível em http://www.fipe.org.br.

Fonte: www.revista.zap.com.br

Data: 05/02/2014

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Preços de imóveis ficarão estáveis em 2014

Presidente do sindicato das empresas do ramo de habitação do estado de São Paulo acredita que mercado imobiliário paulista deve crescer pouco em 2014.

São Paulo - Apesar do crescimento de 23,6% nas vendas de imóveis residenciais novos em 2013 - com 33.319 unidades vendidas, contra 26.958 unidades vendidas em 2012 - o presidente do Secovi-SP, Claudio Bernardes, acredita que 2014 verá uma estabilização no mercado imobiliário.

"Não achamos que o mercado tenha muito espaço pra crescer, e se crescer, vai crescer pouco", afirma Bernardes.

Para ele, os preços dos imóveis novos devem ficar estáveis em 2014, em termos reais (descontada a inflação), a não ser que haja distorções, como o aumento de participação dos imóveis de um quarto que ocorreu em 2013 na cidade de São Paulo, elevando o preço médio do metro quadrado.

Segundo Bernardes, eventos como Copa do Mundo e eleições desviam a atenção das pessoas da compra de imóveis, e particularmente as eleições as deixam mais inseguras em relação ao rumo da economia. O desemprego baixo, acrescenta ele, é que ainda pesa positivamente para o mercado imobiliário.

Imóveis de um quarto elevaram preço do metro quadrado

De acordo com o Balanço do Mercado Imobiliário 2013 do Secovi-SP, divulgado nesta terça-feira, o preço médio do metro quadrado na capital passou de 7.200 reais em 2012 para 8.700 reais em 2013.

Mas de acordo com Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi-SP, essa elevação se deve principalmente ao aumento da participação dos apartamentos de um dormitório nas vendas. "Os imóveis compactos têm metro quadrado mais caro que os demais e acabam puxando o aumento dos preços", diz.

O segmento de um dormitório foi o grande destaque do ano, com 8.931 unidades vendidas, um crescimento de 99,7% em relação a 2012, quando foram comercializadas 4.202 unidades.

Com o crescimento, o segmento de um dormitório ampliou sua participação nas vendas de imóveis novos, passando de 15,6% para 25,2% de 2012 para 2013.

Crescimento acima do esperado em 2013

Ainda segundo Petrucci, o crescimento do mercado imobiliário em 2013 já foi acima do esperado. "O mercado imobiliário se descolou do mercado em geral. Mesmo com a economia indo muito mal, os fundamentos para que o mercado imobiliário continuasse crescendo continuaram fortes", diz.

Segundo ele, entre esses fundamentos destacam-se o crescimento da população economicamente ativa, a mudança nos arranjos familiares, com mais jovens saindo de casa e mais pessoas morando sozinhas, o aumento da renda, o baixo nível de desemprego e o baixo custo do crédito imobiliário.

"Hoje, o custo médio do financiamento imobiliário com recursos da caderneta de poupança é de 9% ou 10% ao ano, enquanto que o cartão de crédtio rotativo tem juros médios de quase 200% ao ano, assim como credito pessoal", afirma Petrucci.

Fonte: www.exame.abril.com.br - Data: 11/02/2014

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Feliz Natal e Feliz 2014

A Imobiliária João Pinho deseja a todos os amigos e clientes um Feliz Natal e um Próspero Ano Novo com muitas realizações!

Estaremos atendendo somente com hora marcada.

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Cálculo do ITBI

Informações gerais: 

A base de cálculo do ITBI é o valor venal (valor corrente de mercado) do imóvel ou do direito a ele relativo, no momento da transmissão.

Em regra, o ITBI corresponde a 2% do valor de mercado ou do valor declarado, conforme o caso.

Nas hipóteses em que a autoridade fiscal não concorda com o valor declarado pelo contribuinte para a transação, o imposto é lançado mediante arbitramento da base de cálculo. O arbitramento é feito a partir de critérios tecnicamente reconhecidos para avaliação de imóveis.

Caso discorde do valor cobrado, o contribuinte pode iniciar procedimento de revisão ou impugnação no prazo de até trinta dias após o lançamento e antes de efetuar o pagamento. Para a documentação necessária, consultar Revisão de valor cobrado.

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Diferenças entre Efiteuse, Foreiro e Laudêmio

Perguntas e respostas sobre Efiteuse, Foreiro e laudêmio

O que é enfiteuse?

É quando o proprietário atribui a outra pessoa o domínio útil do imóvel; este ato também é conhecido como "aforamento"

O que é foreiro?

É o nome dado ao enfiteuta, ou seja, aquele que tem um contrato de aforamento com o Município (ou outro senhorio direto).

Os imóveis também são chamados de foreiros, e são os imóveis localizados em determinadas áreas da cidade e que, por conta dessa localização, foram aforados ao Município, constituindo, assim, uma enfiteuse.

Por que o Município é o proprietário do terreno onde foi construído um determinado imóvel?

Vide os itens histórico sobre enfiteuse e a enfiteuse no Município para esclarecer melhor esta dúvida

Qual a legislação que versa sobre a enfiteuse?

O Código Civil Brasileiro, Capítulo II, artigos 678 à 694 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

Qual a legislação que dá direito ao Município para cobrar foro e laudêmio?

O Regulamento-Geral do Código de Administração Financeira e Contabilidade Pública do Município do Rio de Janeiro - RGCAF (Decreto nº 3.221 de 18/09/1981) em seu artigo 213, nºs 5 e 6, bem como o Código Civil Brasileiro, artigos 678 e 686 (previstos no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002).

O que é laudêmio?

É o valor pago pelo proprietário do domínio útil ao proprietário do domínio direto (ou pleno) sempre que se realizar uma transação onerosa do imóvel

Imóveis recebidos através de herança ou doação pagam laudêmio?

Não. O laudêmio é devido quando "...se realizar a transferência do domínio útil, por venda ou dação em pagamento..." (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) ou "em qualquer forma de transmissão do domínio útil 'inter-vivos', inclusive na incorporação de imóveis foreiros as firmas ou a sociedades de qualquer natureza, excetuando-se os casos de transmissão a título gratuito 'inter-vivos'".

Quem paga o laudêmio? O vendedor ou o comprador?

Segundo o Código Civil Brasileiro (artigo 686 do antigo CCB, previsto no artigo 2038 do novo Código Civil - Lei nº 10406/2002) "...o senhorio direto (...) terá direito de receber do alienante (vendedor) o laudêmio..."; portanto, quem paga o laudêmio é o vendedor.

Pode-se lavrar um titulo definitivo de compra e venda sem ter havido o pagamento do laudêmio?

Alguns cartórios poderão aceitar lavrar o título definitivo sem a apresentação do Alvará expedido pelo Município (o Alvará só é expedido mediante a comprovação do pagamento do laudêmio e foros devidos) e que autoriza o proprietário do domínio útil a vender o imóvel. Contudo, o novo proprietário não poderá registrar esse título no competente cartório do Registro de Imóveis sem que o laudêmio tenha sido pago.

Quem é considerado o titular do domínio útil?

Aquele cujo nome constar como adquirente de um título definitivo registrado no competente cartório de Registro de Imóveis, uma vez que o artigo 1227 do novo Código Civil Brasileiro assegura que "os direitos reais sobre imóveis, constituídos ou transmitidos por atos entre vivos, só se adquirem após registro no respectivo Registro de Imóveis".

Fonte: SMF/RJ

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